Wat zijn de risico’s van onderhands overeengekomen indexatie-clausules tussen verhuurder en huurder?
Wat zijn de risico’s van onderhands overeengekomen indexatie-clausules tussen verhuurder en huurder?
Op 9 februari 2024 heeft de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam een opmerkelijke uitspraak gedaan in de zaak van een verhuurder tegen huurder. De uitspraak betreft een geschil over een huurachterstand en de rechtmatigheid van een huurprijsverhoging. In dit blog zullen we de belangrijkste punten van de uitspraak bespreken.
Achtergrond van de zaak: De huurder huurt sinds 10 maart 2022 een woning van de Verhuurder. Vanwege een huurachterstand wilde de Verhuurder de huurovereenkomst ontbinden en de huurder uit de woning laten vertrekken. Daarnaast eiste de Verhuurder betaling van de huurachterstand met rente en kosten. De huurder heeft niet gereageerd op de dagvaarding.
Kernpunt van het geschil: Het geschil draait om de huurprijsverhoging op basis van een bepaling in de huurovereenkomst. De rechter heeft deze bepaling als oneerlijk bestempeld en vernietigd. Volgens de bepaling kon de Verhuurder jaarlijks de huurprijs verhogen op basis van het jaarprijsindexcijfer van de consumentenprijsindex, met daarbovenop het recht om de huurprijs met maximaal 3% extra te verhogen. De rechter oordeelde echter dat deze bepaling oneerlijk was omdat het de huurder toestond de huur met meer dan een redelijke inschatting van de markt te verhogen.
Criteria voor oneerlijke bepaling: De rechter stelde duidelijke criteria vast voor het beoordelen van een huurprijsverhogingsbepaling. Volgens de uitspraak is een bepaling oneerlijk als deze de Verhuurder toestaat de huur meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd is. Hierbij wordt gekeken naar vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied op het moment van het sluiten van de overeenkomst.
Gevolgen van de uitspraak: De vernietiging van de huurprijsverhogingsbepaling heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke huurprijs blijft gelden. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor de Verhuurder en de vastgoedmarkt als geheel. De rechter benadrukte dat alhoewel dit grote gevolgen kan hebben, het in lijn is met de Europese richtlijn die beoogt oneerlijke bepalingen uit overeenkomsten te laten verdwijnen.
Conclusie: De uitspraak van de kantonrechter in de zaak van de Verhuurder tegen de huurder heeft de aandacht getrokken vanwege de vernietiging van de huurprijsverhogingsbepaling.
Het legt de focus op de bescherming van huurders tegen onredelijke huurprijsstijgingen en benadrukt het belang van eerlijke bepalingen in huurovereenkomsten. Ondanks de substantiële huurachterstand oordeelde de rechter in het voordeel van de Huurder.
Deze uitspraak kan mogelijk gevolgen hebben voor vergelijkbare huurovereenkomsten en verhuurders in de toekomst. Het kan goed zijn dat deze uitspraak in Hoger beroep geen stand houdt.